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    物业一直是业主较为关心的环节,完善的物业对各业主都有着重要意义。但是目前住宅小区的物业管理还存在很多问题亟待大家解决,本文就此根据笔者的经验,对住宅小区的物业管理工作存在的问题及提高物业管理的管理效率进行浅谈。 住宅小区;物业管理 住宅小区物业管理中存在的问题 共用设施、设备没有明确划分 一般来说,物业管理企业在承接物业以后,建设单位应向物业管理企业对共用设施、设备进行完整的划分,并办理相应的验收手续。虽然说一般都应该是按这个程序办理的,但是很多建设单位在建设时容易忽视共用设施、设备的配套建设,进而导致了共用设施、设备处于不完整状态,对共用设施、设备的划分不明确,这样会使物业管理企业在管理带来诸多麻烦,也容易触发两方的矛盾产生,造成了业主和物业管理者之间的不必要纠纷。 住宅小区内业主“参差不齐” 物业管理直接面对的对象是居住在小区内的业主,但是一小区内的业主不可能都是在同一个水平线上,大部分或是几乎所有的业主都由于各业主的学历、修养、人生观、价值观、世界观、知识构成、生活背景以及各种遭遇等的不同而有着各自的“个性”,有着他们的生活习惯,也就是“一千个业主,就有一千个哈姆雷特”,所以在管理的时候就不能千篇一律,这就给小区的物业管理提出了严峻的挑战。 对于物业管理的收费问题 在市场经济条件下,每个企业都在追求更大的利益,为自己的再生产和扩大再生产所服务。虽然目前,我国国民生活都在一步步迈向小康社会,但是我国的国民经济发展水平和我国人民的生活水平还没有达到相应的水平,自然物业管理的管理水平和服务质量都还存在着不尽人意之处,物业管理企业要是在这样的情况之下片面的追求经济利益而不顾环境利益和社会利益的话,不仅会使自己的声誉受损,还会使业主产生抵触情绪,这对社会的发展和业主的生活都有严重的不良影响。 物业管理企业自身的不足 由于我国目前的物业管理还属于劳动密集型行业,安全保卫、维修养护、清洁卫生等活动都是物业管理的基本内容。在从业人员上,从业人员所受的教育质量不高,也没有经过专业的培训,个人修养和素质相对偏低,与业主的沟通能力也相对欠缺,对业主的服务意识也相对薄弱,对于突发事件的协调能力也有待提高,难以形成职业化队伍。在管理的手段上,没有正确的物业管理理论或是以滞后的物业管理理论作为工作指导,主要都是靠手工操作,技术含量不高,管理水平也相对落后,所以管理的成本过高,也难以提升自己管理水平。这些问题会使得业主对物业管理公司的满意度大打折扣。 提高住宅小区物业管理的管理工作效率 提高物业管理企业的管理水平 由于我们的物业管理还处在发展中,从业人员数量不多,有的从业人员是从其他行业转过来的,还有的是下岗职工再就业,技术水平也不够高,这就要求物业管理企业努力提高企业的管理水平,培训从业人员的专业知识,让他们外出考核学习,培养他们与业主的沟通技巧,锻炼他们协调矛盾的能力,尽快建立一支职业化队伍,使自己的企业管理尽可能的达到最优化。管理企业应在住宅小区逐步推行物业管理的社会化和专业化,要做到一业为主、多种经营、配套服务的管理体系,以提高企业的管理水平。 做到“具体问题具体分析”。由于小区内各业主由于自己的学历、人生观、世界观、价值观、知识构成、背景遭遇不同,他们都有着自己特殊的需求,所以为了让每个业主都能对我们满意,能够从我们这得到他们的所需,就要把马克思主义哲学原理的方法论运用到服务上来,做到“具体问题具体分析”,坚持以业主的所需就是我们的所求为服务原则,尽最大力度去满足客户的需求,提高业主对我们的满意度,进一步明确我们的服务内容,提高员工的服务理念,并促使企业进一步完善和发展。 突出“服务”。物业管理企业除了为业主做好日常的管理外,还要给业主提供一些常规性的服务,这些服务不一定是要业主要求的,可以是物业管理企业为业主定期提供的,让业主享受物业管理企业为他们所提供的特别服务,比如说保持小区内各设施、设备的日常保养、维修、运营和更新,还有物业环境的日常清扫、垃圾外运以及小区的绿化等。 加强安全保卫工作 安全保卫工作是物业管理工作中的一部分,为了小区内各业主的安全,物业管理企业应加强住宅小区的安全保卫工作。 首先,要加强从业人员对应急突发事件的预防和处理。为了降低小区内的安全风险系数,物业管理企业应加强对从业人员对应急突发事件处理和预防的培训工作。突发事件、消防事故以及自然灾害等都属于应急突发事件,对于这些应急突发事件,最主要还是防范,正如响当当的广告所说“预防为主,治疗为辅”,对于应急突发处理事件是要“防范为主,处理为辅”。对于一些突发事件来说,要本着业主至上的原则,及时并且高效的处理,尽量做到,大事化小,小事化了。对于不可避免的自然灾害来说,管理人员要对当地的环境、气候和地质都要有一定的熟悉度,要了解自然灾害发生的季节,了解灾害对当地造成的影响,要对小区及时采取防护措施,一尽可能的减小损失。 其次、还要做到进入该小区内的陌生人员和车辆加强管理。为了做好小区内的安全保卫工作,要对小区进出的车辆和陌生人的出入进行登记,以维护小区内的交通秩序,保障业主的人身和财产的安全。另外,企业还要确保每天小时都有人员巡查,并建立完善的防盗、报警系统。 合理的收费措施 费用是广大住宅户关心的问题,因为涉及到他们的切身利益,为了确保物业管理企业的收费公开透明,可以让业主委员会进行监督。在物业管理发展尚未成熟的今天,物业管理作为一种第三产业存在于市场,应该遵循市场的价值规律,收费力争做到合情合理、公开透明,并做到物业产权人和使用人的支付能力相适应。为了确保物业管理企业的收费更加合理,也能让民众欣然接受,企业应该根据给业主所提供的服务性质、特点等不同情况实行政府指导价、政府定价和经营者定价,并与物业产权人签订合理的物业管理收费合同。在管理过程中,去也管理企业应当把自己的管理费做到明码标价,对企业的收费项目、收费标准、收费方法进行公开透明,并定期向小区内的业主公布收费的收支账目。 总结 虽然目前的物业管理还处在发展中,不可避免的存在着这样或那样的问题,但只要我们用心努力,一切以优质服务为宗旨,以业主为服务中心,并不断的提升我们的专业知识,加强从业人员与业主的沟通能力,锻炼从业人员协调各种矛盾的能力,学习各种应急突发事件的防护与处理能力,并从宏观上加强保卫工作,并尽可能的提高我们的管理水平,再加上合理的收费措施,笔者坚信,物业管理在不久的将来一定会欣欣向荣。 参考文献 []焦斌住宅小区物业管理现存问题及对策分析[]科技信息,, []张锦歌关于我国住宅小区物业管理收费难的思考[]中国房地信息,, []刘海琴对加强住宅小区物业管理问题的思考[]山西煤炭管理干部学院学报,, []邓华如何做好住宅小区前期物业管理的思考[]社科纵横,,

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